Una joven estudia en su habitación de un piso compartido que antes era un salón. (Imagen Ilustrativa Infobae)

La crisis de acceso a la vivienda está cambiando incluso la distribución de los pisos compartidos. En las grandes ciudades españolas, cada metro cuadrado se ha convertido en una oportunidad de rentabilidad y algunos propietarios están optando por transformar el salón —el espacio tradicional de convivencia— en uno o incluso dos dormitorios adicionales. El resultado es un nuevo modelo de vivienda compartida en el que la cocina puede convertirse en la única zona común.

La tendencia ya aparece en los anuncios inmobiliarios de las grandes capitales, con viviendas de cinco y seis habitaciones en las que apenas queda espacio para la vida compartida. Hay ejemplos en Madrid, como un piso de 69 metros cuadrados con cuatro habitaciones en Quintana, y otros en Valencia, donde se anuncian viviendas de 100 metros con seis dormitorios.

La explicación tiene una doble vertiente. Por un lado, está la dificultad creciente para acceder a una vivienda completa. Por otro, el atractivo económico que ofrece el alquiler por habitaciones. Para un propietario, no es lo mismo obtener 450 euros por una habitación que 1.200 euros por el alquiler de todo el piso. La presión de la demanda permite, además, encontrar inquilinos dispuestos a aceptar viviendas cada vez más fragmentadas a cambio de pagar menos que por una vivienda completa.

 

Más habitaciones suponen más ingresos para el casero

Los datos reflejan el avance de esta modalidad. Según el Consejo General de la Juventud de España, la oferta de habitaciones ha aumentado un 20% respecto a 2024 y un 85,4% desde 2022. En este contexto, “si el propietario convierte el salón en una habitación más, puede generar 600 euros más al mes, es decir, 1.700 euros al mes respecto a los 1.100 que cobraba antes. Se trata de una rentabilidad extra del 54,5% y, por lo tanto, una opción muy atractiva para aumentar los ingresos del dueño del piso”, señalan los expertos de iAhorro.

La rentabilidad ayuda a entender por qué esta fórmula está ganando terreno entre pequeños y medianos propietarios. Según Fotocasa, el alquiler por habitaciones ofrece una rentabilidad bruta aproximada del 7,6% en España, frente al 5,9% del alquiler tradicional de una vivienda completa. Más de un punto de diferencia puede resultar suficiente para que un propietario decida reorganizar el inmueble y aumentar el número de habitaciones disponibles.

“Como hay mucha demanda, es una vía que algunos propietarios utilizan para maximizar el espacio y, de esa misma manera, sus ingresos”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro. En función de las dimensiones del salón, una reforma puede permitir crear una nueva estancia y modificar de manera sustancial la capacidad de generar ingresos de una vivienda.

La rentabilidad no siempre está en las grandes capitales

El fenómeno tampoco coincide necesariamente con las ciudades donde los alquileres son más caros. Según los datos de pisos.com, Huelva encabeza la rentabilidad del alquiler por habitaciones, con un 9,8%, seguida de Lugo, con un 9,7%; Lleida, con un 9,4%, y Ávila, con un 9%.

En estas ciudades se combinan precios de compra más moderados con una demanda de habitaciones procedente especialmente de estudiantes y trabajadores temporales. En Madrid, en cambio, la adquisición de una vivienda es mucho más cara y eso puede reducir el retorno final. El análisis sitúa la rentabilidad del alquiler residencial en la capital en el 3,9%, frente a la mayor rentabilidad que puede obtenerse mediante el alquiler por habitaciones en otros mercados.

“Falta sitio habitacional y de esta manera están sacando una o dos habitaciones más que puedan acoger a más personas”, explica Martínez. Para los propietarios, además, existe otro incentivo: el alquiler de habitaciones permite repartir el riesgo entre varios inquilinos. Para los estudiantes y trabajadores jóvenes, en cambio, supone una de las pocas alternativas frente al coste de alquilar una vivienda completa.

 

Una habitación cuesta más de 500 euros de media

La presión sobre los jóvenes es especialmente evidente cuando se comparan sus ingresos con el coste de la vivienda. El precio medio del alquiler de un piso completo alcanza los 1.176 euros mensuales, una cantidad equivalente al 98,7% del salario medio de una persona joven, según los datos del Observatorio del Consejo de la Juventud.

El problema no termina con el pago del alquiler. La tasa de riesgo de pobreza pasa del 25,9% antes de afrontar ese gasto al 43% después de hacerlo. Además, casi la mitad de los jóvenes que alquilan una vivienda están sobreendeudados al destinar al menos el 30% de sus ingresos al pago de la casa. Frente a estas cifras, alquilar una habitación aparece como una opción menos costosa, aunque sus precios también han alcanzado máximos históricos.

La horquilla nacional se sitúa entre 425 y 521 euros mensuales por habitación, lo que supone una subida acumulada superior al 60% en cinco años y prácticamente duplica los niveles de 2015.

El salón desaparece y evita que los inquilinos organicen fiestas

La transformación tiene también una consecuencia menos económica y más cotidiana: cambia la forma de vivir. El piso compartido tradicional, con un salón como centro de reunión, pierde terreno frente a viviendas donde cada habitación se convierte en un espacio privado y la cocina es prácticamente el único lugar de encuentro.

Martínez distingue este modelo del coliving, que precisamente busca lo contrario: ofrecer habitaciones privadas acompañadas de amplias zonas comunes y servicios destinados a favorecer la convivencia entre los residentes. “Convertir el salón en una habitación más sería justo lo contrario a esto”, señala.

En las viviendas de cinco o seis dormitorios, el dormitorio deja así de ser únicamente el lugar donde se duerme y pasa a concentrar buena parte de la vida del inquilino. Para el propietario, además, eliminar el salón puede tener una ventaja añadida: “También evita que se realicen fiestas en esas viviendas y puede reducir posibles problemas de ruidos con los vecinos”, añade Martínez.

¿Es legal convertir un salón en habitación?

La transformación de salón a dormitorio no está prohibida de forma general en España, pero tampoco significa que cualquier habitación creada de esta manera sea automáticamente legal. La normativa de habitabilidad depende en buena medida de las comunidades autónomas y establece requisitos relacionados con superficie, iluminación y ventilación.

“La normativa de la habitabilidad está transferida en buena parte a las comunidades autónomas”, explica Martínez. Si la transformación implica obras, además, pueden ser necesarios permisos municipales. Los requisitos varían territorialmente, aunque existen mínimos relacionados con las condiciones de habitabilidad que deben cumplir los dormitorios.

En el caso de Galicia, su normativa establece determinadas condiciones cuando una reforma supone el incremento del número de estancias existentes, entre ellas la necesidad de iluminación natural y directa desde el exterior. En la Comunidad Valenciana, por su parte, se establecen superficies mínimas para los dormitorios. Dividir un salón de 20 metros cuadrados en dos habitaciones de 10 metros no garantiza por sí mismo que ambas puedan considerarse dormitorios legales si no cumplen el resto de requisitos.

El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.

Nueva regulación para pisos compartidos

España se encuentra ante un fenómeno que requiere una regulación más específica del alquiler por habitaciones. Por ello, el Gobierno prepara para los próximos meses un real decreto destinado a regular con mayor detalle este tipo de arrendamiento, incluida una medida para limitar la suma de las rentas de las habitaciones en zonas tensionadas.

A juicio de Laura Martínez, convertir salones en dormitorios, “no va a solucionar el problema habitacional”. La fragmentación puede aliviar parcialmente la presión de quienes buscan una habitación, pero también evidencia hasta qué punto la escasez de vivienda está llevando a exprimir al máximo los pisos existentes. El mercado gana camas y los propietarios aumentan sus ingresos, pero a cambio desaparece una parte del espacio destinado a vivir juntos.