Una familia mira los anuncios de viviendas en venta y alquiler exhibidos en el escaparate de una agencia inmobiliaria. (Imagen Ilustrativa Infobae)

El mercado del alquiler en España se adentra en una etapa de mayor presión para quienes buscan vivienda. La combinación de rentas elevadas, escasez de oferta y una demanda que continúa creciendo impulsa a los propietarios a elevar las exigencias para seleccionar inquilinos. Seis de cada diez caseros han endurecido los requisitos para alquilar su vivienda durante el último año, según un estudio de la red inmobiliaria Donpiso.

El fenómeno se concentra especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, donde encontrar una vivienda en alquiler disponible se ha convertido en una carrera contra el tiempo. El número de candidatos que compiten por cada anuncio da una idea de la magnitud del problema: en las primeras 48 horas pueden superar los 300 interesados.

“La presión sobre el alquiler no deja de crecer: cada vez son más las familias que compiten por una misma vivienda”, reconoce Francisco Iñareta, portavoz de idealista. A su juicio, en los mercados en los que se han aplicado topes de precios “el problema, lejos de corregirse, se agrava, porque contener los precios a costa de reducir la oferta solo multiplica la competencia y termina expulsando a quienes tienen rentas más bajas”.

Incide en que el resultado de todo ello es “un mercado del alquiler cada vez más ‘elitizado’, en el que únicamente los perfiles económicamente más sólidos consiguen acceder a una vivienda”.

El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.

El viacrucis hasta convertirse en inquilino

En este escenario, el proceso de selección de inquilinos se ha convertido en un filtro cada vez más estrecho: solo uno de cada cuatro candidatos llega a visitar la vivienda. Detrás de esta criba está la preocupación de los propietarios por reducir el riesgo de impago en un mercado en el que las rentas han aumentado hasta batir récords históricos mes a mes.

El precio medio del alquiler subió en julio un 9,45% frente al mismo mes del año pasado, situándose el coste del metro cuadrado en 14,82 euros de media en el país, según datos de pisos.com. En opinión de Ferran Font, director de Estudios de la entidad, la gran cuestión ya no es si los precios del alquiler suben o bajan, sino “qué está pasando en un mercado en el que cada vez más personas necesitan alquilar y cada vez hay menos viviendas disponibles para hacerlo”. En este sentido, el experto admite que “el alquiler se encuentra sometido a una presión estructural que difícilmente va a desaparecer a corto plazo”.

En el contexto actual, la renta ha dejado de ser la única variable: “También aumenta la competencia entre inquilinos, se acortan los tiempos de decisión y se endurecen las condiciones de acceso”, subraya Font. Insiste en que “el problema, no es solo cuánto cuesta alquilar, sino quién puede acceder al alquiler y en qué condiciones”.

El filtro económico gana peso

La fiabilidad del inquilino se ha convertido en una prioridad para los propietarios. Según el estudio de Donpiso, uno de cada dos caseros antepone la seguridad del perfil del arrendatario a la rentabilidad que pueda obtener por su vivienda. Esa búsqueda de garantías se traduce en condiciones más difíciles de cumplir para una parte de los hogares, especialmente para los jóvenes y quienes cuentan con ingresos irregulares.

El requisito más extendido es el de acreditar una determinada capacidad económica. El 70% de los propietarios exige ingresos mínimos equivalentes a tres veces el precio del alquiler, mientras que un 60% solicita garantías adicionales, como seguros de impago o avales. Estas condiciones pueden dejar fuera del mercado a trabajadores que, aun pudiendo afrontar mensualmente el alquiler, no alcanzan los umbrales exigidos.

El resultado es una selección que se produce mucho antes de que propietario e inquilino lleguen siquiera a conocerse. Cientos de personas pueden optar a una misma vivienda, pero solo una fracción consigue avanzar hasta la visita. El mercado se convierte así en un sistema de selección basado cada vez más en la solvencia acreditada y en la capacidad de aportar garantías adicionales.

Ante esta realidad, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, argumenta que “estamos viendo cómo el mercado del alquiler está evolucionando hacia un modelo mucho más restrictivo, donde el propietario busca minimizar riesgos”.

Un joven llama por teléfono para pedir información sobre una vivienda en alquiler. 

Cambio de vivienda forzoso

Este cambio tiene una consecuencia directa, a juicio de Bermúdez: “Cada vez más inquilinos se ven obligados a aceptar condiciones más duras o a cambiar de vivienda con mayor frecuencia. El alquiler está perdiendo su función de recurso habitacional previo a la compra y se está convirtiendo en un factor de presión social en las grandes ciudades”.

El endurecimiento de las condiciones no es el único efecto de la tensión del mercado. También está aumentando la movilidad forzada de los hogares. Según los datos del informe, alrededor del 40% de los inquilinos se ha mudado por motivos económicos durante el último año. En muchos casos, cambiar de vivienda ya no responde a una decisión vinculada a las necesidades familiares, laborales o personales, sino a la imposibilidad de seguir pagando la renta.

Los datos sobre permanencia refuerzan esa imagen de inestabilidad. Al menos uno de cada cinco inquilinos ha cambiado de vivienda dos veces en los últimos cinco años, mientras que un 30% reconoce vivir actualmente en una casa que no responde a sus preferencias. La elección de vivienda queda condicionada por lo que el mercado permite pagar, más que por las características que realmente busca el hogar.

El problema afecta de manera especial a quienes parten de una posición económica más débil. Los jóvenes, los trabajadores con contratos menos estables o quienes no cuentan con familiares que puedan aportar un aval encuentran mayores dificultades para superar los filtros establecidos por los propietarios. A medida que aumentan los requisitos, el precio deja de ser la única barrera de entrada.